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Warum braucht Osnabrück eine kommunale Wohnungsgesellschaft?

Anträge

Übergang in eine städtische Gesellschaft

Antrag der als Vertreter des Bündnisses für bezahlbaren Wohnraum im Projektausschuss tätigen hinzugewählte Ausschussmitglieder für die Ausschusssitzung am 18.05.2020.

Es wird beantragt, dem Finanzausschuss sowie erforderlichenfalls dem Rat der Stadt Osnabrück die nachfolgende Beschlussfassung zu empfehlen:

Zwischen der Osnabrücker Stadtwerke AG und der Stadt Osnabrück ist vertraglich verbindlich zu vereinbaren, dass alle 5 Jahre ‑ erstmalig im Jahr 2025 ‑ eine Überprüfung stattzufinden hat, ob die kommunale Wohnungsgesellschaft, die als Tochtergesellschaft der Stadtwerke Osnabrück AG errichtet worden ist, aus der Stadtwerke Osnabrück AG herauszulösen ist und als eigenständige städtische Gesellschaft fortzuführen ist, und zwar mit dem gesamten Bestand an Immobilien, Wohnungen, Mietverhältnissen und ähnlichem. Der gesamte Personalbestand ist in diesem Falle ohne materielle oder soziale Nachteile für die Betroffenen zu übernehmen, wobei die Personalkosten, die auf der Führungsebene entstehen, erforderlichenfalls angepasst werden können.

Begründung:

Die Gründung der KWG unter dem Dach der Osnabrücker Stadtwerke AG ist nicht zuletzt damit begründet worden, dass die Osnabrücker Stadtwerke AG in diesem Bereich bereits aktiv sind, dementsprechend auch schneller zu den angestrebten Erfolgen kommen können und über das erforderliche Personal und das unternehmerische Know-how verfügen. Im Laufe der Jahre wird die  KWG so weit entwickelt und stabil sein, dass sie als  eigenständige  städtische Gesellschaft fortgeführt werden kann mit der Folge, dass die Gesellschaft in weitaus stärkerem Maße der politischen Steuerung durch die gewählten Vertreter der Osnabrücker Bürgerschaft unterliegt. Da es sich bei der KWG sowohl um ein wichtiges sozialpolitisches als auch um ein wichtiges stadtentwicklungspolitisches Steuerungsinstrument handelt, ist es anzustreben, dass diese Gesellschaft perspektivisch zu einer eigenständigen städtischen Gesellschaft unter der politischen Führung des Rates der Stadt Osnabrück steht.

Ratsrechte beim Verkauf

Antrag der als Vertreter des Bündnisses für bezahlbaren Wohnraum im Projektausschuss tätigen hinzugewählte Ausschussmitglieder für die Ausschusssitzung am 18.05.2020

Es wird beantragt, dem Finanzausschuss sowie erforderlichenfalls dem Rat der Stadt Osnabrück die nachfolgende Beschlussfassung zu empfehlen:

Die zu errichtende kommunale Wohnungsgesellschaft muss vor jeglichem willkürlichen Verkauf geschützt sein, ein Verkauf der kommunalen Wohnungsgesellschaft ist nur möglich auf der Grundlage hoher Anforderungen:

Im Gesellschaftsvertrag der KWG ist festzuschreiben, dass für den Verkauf der kommunalen Wohnungsgesellschaft eine 3/4-Mehrheit im Rat der Stadt Osnabrück erforderlich ist. Darüber hinaus ist in einem Vertrag zwischen der Stadt Osnabrück und der Osnabrücker Stadtwerke AG zu vereinbaren, dass sich die Osnabrücker Stadtwerke AG an dieses Erfordernis hält. Im Falle der Zuwiderhandlung steht der Stadt Osnabrück ein Vorkaufsrecht zu auf der Grundlage eines Vorzugskaufpreises von 10 % des Schätzwertes der Gesellschaft und ihrer Immobilien.

Begründung:

Die zu errichtende kommunale Wohnungsgesellschaft soll vor jeglichem willkürlichen Verkauf geschützt sein, ein Verkauf der kommunalen Wohnungsgesellschaft soll nur möglich sein auf der Grundlage hoher Anforderungen.

Bürgerentscheid bei Verkaufsabsicht

Antrag der als Vertreter des Bündnisses für bezahlbaren Wohnraum im Projektausschuss tätigen hinzugewählte Ausschussmitglieder für die Ausschusssitzung am 18.05.2020

Es wird beantragt, dem Finanzausschuss sowie erforderlichenfalls dem Rat der Stadt Osnabrück die nachfolgende Beschlussfassung zu empfehlen:

Die zu errichtende kommunale Wohnungsgesellschaft muss vor jeglichem willkürlichen Verkauf geschützt sein, ein Verkauf der kommunalen Wohnungsgesellschaft ist nur möglich auf der Grundlage hoher Anforderungen:

Da die Gründung der kommunalen Wohnungsgesellschaft auf einem Votum der Osnabrücker Bürgerschaft beruht, ist vor einem möglichen Verkauf der KWG ein erneuter Bürgerentscheid durchzuführen.

Begründung:

Die zu errichtende kommunale Wohnungsgesellschaft soll vor jeglichem nicht absolut notwendigem Verkauf geschützt sein, ein Verkauf der kommunalen Wohnungsgesellschaft soll nur möglich sein bei Erfüllung hoher Anforderungen

 

Sozialquotierung nach DGB

Antrag der als Vertreter des Bündnisses für bezahlbaren Wohnraum im Projektausschuss tätigen hinzugewählte Ausschussmitglieder für die Ausschusssitzung am 18.05.2020

Es wird beantragt, dem Finanzausschuss sowie erforderlichenfalls dem Rat der Stadt Osnabrück die nachfolgende Beschlussfassung zu empfehlen:

Von den zu errichtenden Wohnungen der KWG sind 60 % als solche mit Sozialbindung (Erfordernis eines Berechtigungsscheines) zu errichten, wobei das Erfordernis eines Berechtigungsscheines keiner zeitlichen Befristung unterliegen darf. Weitere 20 % werden für Haushalte mit mittlerem Einkommen zur Verfügung gestellt werden mit einem Mietzinsquadratmeterpreis bis zu aktuell 7,20 €.

Begründung:

Der Antrag lehnt sich im Wesentlichen an die Sichtweise des DGB an, der 80 % der zu errichtenden Wohnungen im unteren und mittleren Mietpreisniveau angesiedelt sehen möchte. Die Einschätzung des DGB hinsichtlich des derzeit ungesättigten Bedarfs an Wohnungen wird geteilt. Bei der Gründung der KWG geht es in allererster Linie um die Beseitigung eines aktuellen sozialen Missstandes im Bereich der grundlegenden Bedürfnisse in der Bevölkerung. Die Stadt Osnabrück hat 2012 eine entsprechende Begutachtung in Auftrag gegeben, deren Ergebnis die Sichtweise des DGB im Wesentlichen bestätigt.

In der Präambel zu berücksichtigende Punkte

Antrag der als Vertreter des Bündnisses für bezahlbaren Wohnraum im Projektausschuss tätigen hinzugewählte Ausschussmitglieder für die Ausschusssitzung am 18.05.2020

Es wird beantragt, dem Finanzausschuss sowie erforderlichenfalls dem Rat der Stadt Osnabrück die nachfolgende Beschlussfassung zu empfehlen:

In der Präambel des Gesellschaftsvertrages der KWG sind folgende Formulierungen aufzunehmen:

Die KWG ist sich jederzeit ihrer Verantwortung gegenüber der Osnabrücker Bevölkerung bewusst, auf deren Veranlassung sie entstanden ist. Maximale Transparenz und Berücksichtigung demokratischer Prinzipien sind deshalb grundlegende Werte.

Die KWG ist eine sozialpolitische Aufgabe der Stadt Osnabrück zur Schaffung und Erhaltung von bezahlbarem Wohnraum auch als Daseinsvorsorge für die Menschen. Dies führt trotz Berücksichtigung wirtschaftlichen Denkens zu Entscheidungen, die sozial, nachhaltig, ökologisch und klimafreundlich orientiert sind.

Die KWG berücksichtigt insbesondere Bevölkerungsgruppen, die geringere Chancen auf dem freien Wohnungsmarkt haben, dabei aber auch auf eine Ausgewogenheit der sozialen Gruppen im jeweiligen Wohngebiet achten.

Die KWG begreift sich als Teil der öffentlichen Infrastruktur und berücksichtigt deshalb auch ihre Aufgabe, vielfältige und lebendige Stadtteile zu entwickeln.

Die KWG arbeitet nicht gewinnorientiert.

Begründung:

Die Aufnahme der im Antrag wiedergegebenen Gesichtspunkte in die Präambel entspricht der Verständigung der Mitglieder des Projektausschusses zu Beginn der Arbeit des Projektausschusses im Hinblick auf die Zielsetzungen, die mit der zu gründenden KWG verfolgt werden.

Transparenz des Aufsichtsrates

Antrag der als Vertreter des Bündnisses für bezahlbaren Wohnraum im Projektausschuss tätigen hinzugewählte Ausschussmitglieder für die Ausschusssitzung am 18.05.2020

Es wird beantragt, dem Finanzausschuss sowie erforderlichenfalls dem Rat der Stadt Osnabrück die nachfolgende Beschlussfassung zu empfehlen:

Im Gesellschaftsvertrag ist festzuschreiben, dass der Aufsichtsrat in entsprechender Anwendung der diesbezüglichen Regelungen des Rates der Stadt Osnabrück öffentlich tagt. Die Verschwiegenheitspflicht richtet sich dementsprechend nach den Regelungen der Niedersächsischen Kommunalverfassung. Das Aktiengesellschaftsrecht findet hierzu keine Anwendung.

Begründung:

Wegen der hohen Bedeutung der KWG als sozialpolitisches und stadtentwicklungspolitisches Steuerungsinstrument besteht ein starkes Interesse, dass die Aktivitäten der Gesellschaft im öffentlichen Raum bekannt gegeben werden können. Hierüber muss in gleicher Weise eine öffentliche Diskussion möglich sein wie über Entscheidungen des Stadtrates. Dementsprechend sind im Hinblick auf Öffentlichkeit und Verschwiegenheitspflicht die Regelungen des niedersächsischen Kommunalverfassungsrechts zugrundezulegen.

Belegschaft mit Sitz im Aufsichtsrat

Antrag der als Vertreter des Bündnisses für bezahlbaren Wohnraum im Projektausschuss tätigen hinzugewählte Ausschussmitglieder für die Ausschusssitzung am 18.05.2020

Es wird beantragt, dem Finanzausschuss sowie erforderlichenfalls dem Rat der Stadt Osnabrück die nachfolgende Beschlussfassung zu empfehlen:

Im Gesellschaftsvertrag ist festzuschreiben, dass die Belegschaft der kommunalen Wohnungsgesellschaft ein Mitglied in den Aufsichtsrat mit Sitz, Stimme und Antragsrecht entsendet, sobald die Belegschaft einen Betriebsrat gegründet hat. Das zu entsendende Mitglied der Belegschaft wird vom Betriebsrat bestimmt.

Begründung:

Die Beteiligung der Belegschaft im Aufsichtsrat entspricht in der Zwischenzeit durchgängig den demokratischen Grundanforderungen an die Zusammensetzung eines Aufsichtsrats.

Zivilgesellschaftlicher Beirat und Sitz im Aufsichtsrat

Antrag der als Vertreter des Bündnisses für bezahlbaren Wohnraum im Projektausschuss tätigen hinzugewählte Ausschussmitglieder für die Ausschusssitzung am 18.05.2020

Es wird beantragt, dem Finanzausschuss sowie erforderlichenfalls dem Rat der Stadt Osnabrück die nachfolgende Beschlussfassung zu empfehlen:

Im Gesellschaftsvertrag ist die Bildung eines Beirates zu verankern, der das zivilgesellschaftliche Interesse der Bürgerschaft an einer erfolgreichen und wirkungsstarken kommunalen Wohnungsgesellschaft widerspiegelt. In dem Beirat sind deshalb vor allem Organisationen vertreten sein, die für die Interessen von Mietern, für eine ausgewogene, inklusive menschenfreundliche und ökologische Stadtentwicklung stehen. Die von diesen Organisationen benannten Vertreter im Beirat müssen nicht den benennenden Organisationen angehören.

Im Gesellschaftsvertrag ist zu verankern, dass dieser Beirat ein Mitglied aus seiner Mitte durch demokratische und geheime Wahl in den Aufsichtsrat entsendet. Dieses Mitglied hat im Aufsichtsrat Sitz und Stimme sowie Antragsrecht.

Der Beirat gibt im Rahmen des jährlichen Geschäftsberichtes der KWG einen ergänzenden Bericht ab, in dem die sozialpolitischen, ökologischen und klimapolitischen Auswirkungen der Projekte der KWG bewertet werden und Empfehlungen für die weitere Wohnungspolitik der KWG gemacht werden.

Begründung:

Die KWG ist ein sozialpolitisches und stadtentwicklungspolitisches Steuerungsinstrument sein, in dem auch die Bürgerschaft über die entsprechenden Organisationen mitwirkt. Da die Entsendung in den Aufsichtsrat nicht durchsetzbar sein dürfte, bietet sich die Gründung eines Beirates an, in dem die entsprechenden Organisationen vertreten sind und die Entwicklung der KWG und ihrer Aktivitäten diskutieren können. Damit es sich nicht nur um eine Diskussionsrunde handelt, ist es unter dem Gesichtspunkt demokratischer Strukturen wichtig, dass ein Vertreter des Beirates im Aufsichtsrat mit Sitz, Stimme und Antragsrecht wirkt. Die Gründung eines Mieterbeirates erscheint angesichts der Anfangsgröße der Gesellschaft nicht förderlich, es sollte allerdings rechtlich bindend verankert werden, dass ein solcher Mieterbeirat gegründet wird ab einer Größe von beispielsweise 500 oder 1000 Wohnungen im Bestand der KWG. Der Mieterbeirat sollte die Interessen der Mieterschaft einbringen, es erscheint aber wenig sinnvoll, dem Mieterbeirat die Auswahl künftiger Mieter zuzuordnen, wie dies verschiedentlich angeregt worden ist.

Warum braucht Osnabrück eine kommunale Wohnungsgesellschaft?

Eine ausreichende Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum gehört zur Grundversorgung der Bevölkerung und ist somit Bestandteil der Daseinsvorsorge in öffentlicher Hand.

In Osnabrück fehlt mit steigender Tendenz bezahlbarer Wohnraum, der von privaten Wohnungsunternehmen auf Grund zu hoher Renditeerwartungen nicht gebaut werden kann. Private Investoren sind kaum im sozialen Wohnungsbau tätig.

Eine kommunale Wohnungsgesellschaft kann dem Trend entgegen wirken, vermehrt Wohnen zum Luxusgut und Wohnungen zum Spekulationsobjekt werden zu lassen.

Sie ist in der Lage, einen großen Beitrag bei der Integration von Bevölkerungsgruppen zu leisten, die auf dem Wohnungsmarkt kaum Chancen haben (u.a. Geflüchtete, Alleinerziehende, Obdachlose, Frauen in Frauenhäusern, von Altersarmut Betroffene).

Sie schützt ihre Mietclientel vor renditeorientierten mit durchgeführten Luxusmodernisierungen begründeten Mietsteigerungen.

Sie entfaltet eine mietendämpfende Wirkung als Steuerungsinstrument in kommunaler Hand.

Die derzeitige Wohnraumsituation (Kurztext)

Wie in vielen anderen deutschen Städten fehlt auch in Osnabrück preiswerter Wohnraum. Die von der Stadt Osnabrück in Auftrag gegeben und 2015 veröffentlichte Studie Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück des Instituts für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung belegt, dass die Mieten und Preise für Wohneigentum in den letzten Jahren stark gestiegen sind. Gleichzeitig gibt es eine erhöhte Nachfrage nach günstigem Wohnraum. Durch den Verkauf der Bestände der Osnabrücker Wohnungsbaugesellschaft (OWG) 2002, hat sich die Lage zusätzlich verschärft. Hinzu kommt, dass in den kommenden Jahren bei zahlreichen Wohnungen die Sozialbindung ausläuft und sich deren Zahl so drastisch reduziert. So gab es 2015 in Osnabrück 2034 Wohnungen mit Bindung, 2022 wird der Bestand auf 570 Wohnungen abschmelzen. Für private Investoren ist günstiger Wohnraum finanziell nicht attraktiv, sodass ist diesem Bereich kaum neue Wohnmöglichkeiten geschaffen werden. Auch die Stadt beherbergt lieber wohlhabende Bewohner*innen und hat wenig Interesse an finanziell Schwächeren.

Wie ist es um die derzeitige Wohnraumsituation in Osnabrück gestellt?

In den Medien ist allgegenwärtig, dass bezahlbarer Wohnraum bundesweit knapp wird und die Mieten steigen. Doch wie sieht es ganz konkret in Osnabrück aus? Als Datengrundlage dient im Folgenden die 2015 veröffentlichte Studie Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück des Instituts für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung, die von der Stadt Osnabrück in Auftrag gegeben wurde. Dort wird die Wohnraumsituation wie folgt zusammengefasst:

Die Auswertung des durchschnittlichen Haushaltseinkommens im Vergleich mit Niedersachsen zeigt, dass der Anteil der Haushalte mit einem monatlichen Nettoeinkommen bis unter 2.000 Euro/Monat in Osnabrück überdurchschnittlich hoch ist. Etwa jeder zweite Haushalt ist dieser Haushaltsklasse zuzuordnen. Die unterste Einkommensklasse (bis unter 1.100 Euro/Monat) liegt in Osnabrück sogar ca. 8,5 Prozent über dem Landesdurchschnitt. Die Einkommensverteilung demonstriert einen Bedarf nach preiswertem Wohnraum.

Am Wohnungsmarkt herrscht entsprechend ein großer Nachfragedruck nach Wohnungen in der unteren Preiskategorie. Waren 2010 noch über ein Drittel der Wohnangebote für 5,30 Euro/m2 zu bekommen, sind es 2014 nur noch 9 Prozent. In fast allen Stadtteilen haben sich deutliche Mietpreissteigerungen, größtenteils zwischen ein und zwei Euro pro Quadratmeter über den Zeitraum der letzten fünf Jahre vollzogen. Bei einer 70m2 Wohnung wären also bis zu 1680€ mehr im Jahr aufzuwenden. Hinzu kommt, dass in den kommenden Jahren bei zahlreichen Wohnungen die Sozialbindung ausläuft. 2015 gab es in Osnabrück 2034 Wohnungen mit Bindung (2,7% aller Wohnungen), 2022 wird der Bestand auf 570 Wohnungen abschmelzen.

Der Wohnungsbestand in Osnabrück ist mit über 92 Prozent im Eigentum von Privatpersonen bzw. Eigentümergemeinschaften. Lediglich 2,1 Prozent der Wohnungen auf dem Wohnungsmarkt gehören Wohnungsgenossenschaften; weitere 3,3 Prozent der Wohnungen sind im Eigentum von Wohnungsunternehmen. Ein kommunales Wohnungsunternehmen gibt es in Osnabrück nicht mehr, nachdem die Bestände an die NILEG, später GAGFAH, verkauft wurden. Bis 2002 befanden sich durch die Osnabrücker Wohnungsbaugesellschaft (OWG) noch 3.700 Wohnungen in städtischer Hand. Die damalige CDU/FDP-Mehrheit im Rat setze jedoch eine Privatisierung durch.

Nicht nur die Mieten sind gestiegen, sondern auch die Preise für Wohneigentum. Der durchschnittliche Kaufpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser ist seit 2007 um ca. 43 Prozent angestiegen und liegt im Jahr 2013 bei 321.000 Euro. Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen zeigt einen konstanten Anstieg über die Jahre und eine Preissteigerung von insgesamt ca. 63 Prozent. Diese Entwicklung wirkt auch negativ auf die Mietpreise zurück.

Laut der städtischen Bevölkerungsprognose aus dem Jahr 2013 wird ein weiterer Anstieg der Einwohner*innenzahl bis 2024 auf 165.404 (+3,1 % gegenüber 2014) Einwohner*innen vorausgesagt. Aktuelle Prognosen des Einwohnermelderegisters der Stadt Osnabrück sagen sogar einen Zuwachs bis auf 172.244 im Jahr 2023 voraus. Da zudem eine Veränderung der Lebensstile und Familienformen hin zu steigendem Heiratsalter, Trend zu Singlehaushalten sowie höhere Scheidungsrate festzustellen ist, wird weiterer Wohnraum benötigt. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass sich das Wohnungsangebot durch den Abgang von Wohnungen aufgrund von Abrissen, Wohnungszusammenlegungen und Umwidmung von Wohn- in Gewerberäume verringert.

Das Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung kommt daher zu folgendem Fazit:

„Stellt man die Summe der als preiswert definierten Wohnungen der Summe der Haushalte mit Niedrigeinkommen gegenüber, lässt sich eine Versorgungsquote ermitteln, die aktuell 36,2 Prozent beträgt. Dementsprechend müssen sich fast zwei Drittel der Haushalte mit Niedrigeinkommensbezug derzeit am freien Markt versorgen. […] Als Ergebnis der Fortschreibung der genannten Annahmen kann für das Jahr 2020 eine Versorgungsquote von 30 Prozent ermittelt werden. Dementsprechend verschlechtert sich die Quote um sechs Prozent. […]

Am Markt für preisgünstigen Wohnraum zeigen sich [also] starke Engpässe, so dass eine Steigerung der Angebotsquote wünschenswert wäre, um den Markt zu entspannen. Würde man das Ziel verfolgen, die Versorgungsquote nur um drei Prozent anzuheben, so müssten bis zum Jahr 2020 bereits 1.520 preisgünstige Wohnungen in Neubau und Bestand geschaffen werden. […] Die recht niedrige Versorgungsquote wird durch die Aussagen der lokalen Marktakteure bekräftigt, welche ausnahmslos ein Fehlen von bezahlbarem bzw. gebundenem Wohnraum in Osnabrück feststellen. Transferempfänger treten vermehrt als wohnungssuchend bei den Wohnungsunternehmen auf, welches belegt dass sie sich mittlerweile hauptsächlich am freien Markt mit Wohnraum versorgen müssen. Besondere Engpässe gibt es bei kleinen Wohnungen mit ein bis zwei Zimmern in zentrumsnaher Lage. Zudem sind die preiswerten, kleinen Wohnungen hart umkämpft, da die vielen Studierenden mit den Leistungsempfängern und Geringverdienern konkurrieren, dabei aber oft aufgrund von Vermieterpräferenzen bevorzugt werden. Insbesondere Leistungsempfänger nach SGB II haben bei der Wohnungssuche oft mit Vorurteilen zu kämpfen und scheitern an den Präferenzen der Eigentümer. Aber nicht nur kleine Wohnungen fehlen am Markt – lokale Marktexperten sehen auch das Angebot an bezahlbaren Wohnungen für Familien als zu knapp“ (S.61ff.)

Dass der offensichtlich benötigte Wohnraum nicht von privaten Investoren bereitgestellt wird, ist selbst der Stadt klar. So heißt es in der Mitteilungsvorlage des Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt vom 16.04.2018: „Die allgemeinen Förderbedingungen für die Schaffung sozialen Wohnraums sind so wenig attraktiv, dass die Umsetzung dieses Anliegens in der Stadt Osnabrück – wenn nicht mit einer eigenen Förderung – im Wesentlichen nur durch konsequentes Handeln bei der Baulandentwicklung möglich ist. […] Zurzeit ist noch nicht eindeutig erkennbar, ob die Bereitschaft der Marktakteure zur Umsetzung des Handlungsprogramms Bezahlbarer Wohnraum groß genug ist, die städtischen Ziele quantitativ wie qualitativ zu erreichen.“

Übersetzt bedeutet dies also, mit sozialem Wohnungsbau lässt sich kein Geld verdienen, weshalb private Investoren kein Interesse daran haben. Noch plakativer lässt sich ein eben solcher Investor am 14.08.2018 im Artikel Wer bauen will, muss Konzepte liefern der NOZ zitieren: „Dann lege ich mein Geld lieber in Aktien an.“

Hier wird noch einmal sehr deutlich, dass Wohnraum von privaten Investor*innen überhaupt nur dann errichtet wird, wenn sich die Eigentümer*innen von diesem Wohnraum einen möglichst hohen Gewinn in Form von Miete versprechen. Ein weiteres Indiz dafür, dass es grundsätzlich keine gute Idee ist, die Herstellung und Verteilung von Dingen dem Markt zu überlassen. Dort geht es nicht darum Bedürfnisse zu befriedigen, sondern um Profit zu erwirtschaften. Eine kommunale Wohnungsgesellschaft könnte hier Linderung versprechen.

 

Was versteht man unter „bezahlbarem Wohnraum“?

Dazu gibt es keine eindeutige Definition, da „Bezahlbarkeit“ natürlich vom Einkommen abhängig ist. Für „einkommensschwache Haushalte“ (mit einem Einkommen unter der Armutsgefährdungsschwelle 1, ist die Situation besonders kritisch.

Die neugegründete Wohnungsbaugesellschaft für den Landkreis Harburg möchte für geförderte Wohnungen („Sozialwohnungen“) eine Kaltmiete von 5,60€/qm erreichen (Stand 2017). Das ist eine Höhe, die auch in Osnabrück bei Sozialwohnungen nicht überschritten werden sollte.

Zum Weiterlesen:

Einen Anhaltspunkt dazu liefert das “ Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück“ von 2015:

S. 47: “ … gilt für Niedersachsen, dass über zehn Prozent aller Haushalte dem Segment „einkommensschwach“ zugeordnet werden müssen (vgl. N-Bank 2010). Besonders in urbanen Ballungsräumen, in denen der Wohnungsmarkt deutlich angespannter ist, als in ländlichen Regionen, geraten in den letzten Jahren auch zunehmend Haushalte mit einem mittleren Einkommensniveau an Ihre Grenzen bei der Wohnraumsuche. Dies wird dazu führen, dass die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum weiter steigen wird, sodass die Definition über die einkommensschwachen Haushalte jedoch nicht mehr ausreichend ist, um die Gruppe der Nachfragenden abzubilden. …

Laut EU-Definition besteht eine Überbelastung durch Wohnnebenkosten dann, wenn Haushalte 40% und mehr ihres verfügbaren Einkommens für Miete und Mietnebenkosten aufbringen müssen. Die EU-Initiative zur Bekämpfung von Armut und sozialer Ausgrenzung betrachtet diesen Indikator zur Identifizierung von unzureichenden Wohnsituationen.“


1 Die Armutsgefährdungsschwelle beträgt 60% des mittleren Haushaltseinkommens („Medianwert“, das ist nicht der Durchschnitt, wie fälschlich immer wieder behauptet wird).

Das heißt in Niedersachsen (2017) :

für einen 1-Personen-Haushalt: 980€/Monat >> zumutbare Warm-Miete: 392€

für Haushalte mit 2 Erwachsenen und 2 Kindern: 2.059€/Monat netto >>zumutbare Warm-Miete: 824€ (40%)

 

Wie soll die Gesellschaft finanziert werden?

Der soziale Wohnungsbau (ggfs. auch Ankauf und Sanierung von Wohnungen) wird durch Landesmittel gefördert. In Niedersachsen gibt es zinslose Darlehen und einen Tilgungserlass in Höhe von 15%. Dazu ist natürlich auch Eigenkapital notwendig. Für den Wohnungsbau sind nach den uns vorliegenden Informationen 15% Eigenkapital ausreichend. Das Eigenkapital könnte auch in Form von Grundstücken, die der Stadt gehören, in die Gesellschaft eingebracht werden. Diese Grundstücke müssen nicht mit den Grundstücken identisch sein, auf denen dann gebaut wird.

Die Betriebskosten der Wohnungsgesellschaft sowie Zinsen und Tilgung werden aus den Mieteinnahmen gedeckt. Ein laufender Zuschuss durch die Stadt ist nicht vorgesehen.


Höhe der Baukosten: Die Höhe der Baukosten bewegen sich in einer Spannbreite zwischen 1700€/qm bis 1900€/qm (ohne Tiefgarage u.ä. Sondergestaltungen und ohne Grundstückskosten, s. dazu auch Frage zu Baukosten und Grundstückspreisen). Bei der Neugründung der Kommunale Wohnungsbaugesellschaft im Landkreis Harburg wurden max 2500€/qm ( (2016) zu Grunde gelegt.

Für den Neubau von 1000 Wohnungen mit einer Durchnittsgröße von 75qm wäre unter Ansetzung dieses Höchstbetrags eine Bausumme von maximal 180 bis 190 Mio. € anzusetzen. Dafür wäre ein Eigenkapital der Gesellschaft von ca. 28 Mio. € ausreichend, sofern die Grundstücke nicht erworben werden müssen.

Weitere Anteilseigner:

Sinnvoll und üblich ist eine Minderheitsbeteiligung von z.B. Sparkasse oder Volksbanken. In Osnabrück würden sich als weitere Partner die Wohnungsgesellschaften mit „sozialem Anspruch“ und die Stadtwerke anbieten. Dementsprechend würde sich das von der Stadt aufzubringende Eigenkapital verringern.

Wie die Berechnungen des Landkreis Harburg zeigen (wo die Grundstückspreise im Schnitt noch höher sind als in Osnabrück), ist unter Berücksichtigung weiterer Fördermaßnahmen im Sozialen Wohnungsbau eine Kaltmiete von 5,60€/qm erreichbar.


Beispiel: KWG kommunale Wohnungsbaugesellschaft für den Landkreis Harburg 

(Neugründung, Rechtsform GmbH)

Finanzierung:

Bauprogramm soll mit 30% Eigenkapital hinterlegt werden

Für 1000 WE bis 2020 voraussichtlicher Eigenkapitalbedarf 45 Mio. Euro (30%. bei einer Bausumme von 150 Mio. €).

• Die Baukosten je WE werden zunächst mit 150 TEUR kalkuliert.

Die AG „Kommunaler Wohnungsbau“ deckelt die zur Verfügung stehenden Baukosten auf 2.500 Euro je m2 (ohne Grundstückskosten).

• Verteilung des Stammkapitals (Eigenkapital) (Beispiel):

  1. Landkreis Harburg 37,8%
  2. Sparkasse Harburg 10%
  3. 12 Kommunen 52,2%

a) Finanzierung des Eigenkapitals möglich als Investitionskredit der Kommune über die KfW Bankengruppe (Beteiligungserwerb) (Konditionen 2016: 0,44% / 20J. )

b) Einbringung von Wohnbauflächen als Eigenkapitalersatz . Eine Umrechnung des Grundstückswertes in Gesellschaftsanteile erfolgt auf Basis des jeweils aktuellen Grundstückmarktberichtes des Gutachterausschusses Lüneburg

c) Reduzierung des Eigenkapitals denkbar (bei der Genossenschaft Lingen nur 25%, Reduz. auf 20% sollte möglich sein)

d) Wohnraumförderung der NBank

Beispiel Dresden

Stand Sept. 2017: Die städtische Wohnungsbaugesellschaft „Wohnen in Dresden GmbH & Co. KG“ (Rechtsform wurde von rot-rot-grün beschlossen gegen CDU/FDP, die eine GmbH wollten) investiert in den kommenden Jahren rund 109 Millionen Euro in den Bau von kommunalen Sozialwohnungen. 32 Millionen Euro davon seien Fördermittel. Mit dem Geld sollen rund 800 Wohnungen errichtet werden. Stand Mai 2018: Wegen Probleme bei den Fördermitteln verzögert sich der Bau.

Welchen Anteil haben die Grundstückspreise an den Erstellungskosten?

Wie hoch sind die Baukosten im sozialen Wohnungsbau?

Die Höhe der Baukosten bewegen sich in einer Spannbreite zwischen 1700€/qm bis 1900€/qm (nach aktuellem Standard EnEV2016, aber ohne Tiefgarage, ohne Aufzug u.ä. Sondergestaltungen und ohne Grundstückskosten).

Bei großen Wohnanlagen können die Baunebenkosten und Erschließungskosten (Ver- und Entsorgungsleitungen, ggfs. Straßenbau) einen erheblichen Anteil ausmachen und lassen sich kaum verallgemeinern. Das ist z.B. davon abhängig, ob die Erschließungskosten ganz oder teilweise von der Stadt übernommen werden, was sich dann wiederum in höheren Grundstückspreisen auswirkt. Daher sind diese in die o.a. Baukosten nicht mit einbezogen.


Beispiel Osnabrück: Grundstückspreise von 275€/qm, wie sie von der Stadtwerketochter ESOS von den Bauträgern im Landwehrviertel verlangt wurden, bedeuten einen Anteil für das Grundstück an den Gesamtkosten in Höhe von bis zu 500€/qm Wohnfläche, die zu den Baukosten dazu kämen. Demgegenüber ist der Kostenanteil für die Erfüllung der aktuellen Energiestandards relativ gering (Bauen nach EnEV2016 gegenüber EnEV2014 bedeuten Mehrkosten von lediglich 100 €/qm, die durch geringere Mietnebenkosten am Ende mehr als kompensiert werden).

Immobilien der Stadt

Wie viele Grundstücke und Häuser/Wohnungen sind aktuell im Besitz der Stadt und ihrer Tochtergesellschaften?

Die Stadt Osnabrück besitzt nur eine kleine Zahl an Mietwohnungen, die als Hausmeisterwohnungen u.ä. verwendet werden oder zur Unterbringung von Wohnungslosen. Ausnahme: Neubau von 21 Wohnungen in Wüste (s.u.).

Mehrere größere Flächen sind für den Bau von Miet- und Eigentums-Wohnungen in der Planung, teilweise werden dafür noch Investoren (Bauträger) gesucht. Das Haupthindernis bei den Verhandlungen sind offensichtlich die hohen Grundstückspreise.


(Stand: Mitte 2018, s.u.)

Wohnungsbestand: Die Stadt Osnabrück verfügt im Eigentum über insgesamt 64 Wohnungen und 4 Wohnheime. Von den 64 Wohnungen werden 26 Wohnungen im Rahmen der sozialen Wohnraumhilfe belegt. Bei den anderen Wohnungen handelt es sich um normale Mietverhältnisse, größtenteils um ehemalige Hausmeisterwohnungen an Schulen und Wohnungen auf den Feuerwehrgerätehäusern der Freiwilligen Feuerwehren. 
Stadtwerke und Klinikum besitzen einzelne Dienstwohnungen und Gäste-Appartments. Die bilanziellen Buchwerte der Gebäude inkl. Grundstücke belaufen sich auf insgesamt rd. 4.000.000,00 € .

Aktuell baut die Stadt jedoch erstmalig seit langem wieder selbst Wohnungen: 21 Wohneinheiten in Wüste, die für 5,60€ an MieterInnen mit Wohnberechtigungsschein vermietet werden sollen (Sozialbindung).

Bauflächen in der Entwicklung im Eigentum der Stadt (kurz- und mittelfristig):

Grundstücke an der Helenenstraße, Kokschestraße, Atterstraße, Weberstraße und Lotterstraße ergeben zusammen 11.603qm, mit einem von der Stadt angegebenen Bodenrichtwert von 2,5Mio.€. Das entspricht ca. 215€/qm im Durchschnitt.

Bauflächen in der Entwicklung mit städtischen Eigentumsanteilen (mittel- und langfristig) : Große Eversheide, Am Finkenhügel, Voxtrup nördlich der Meller Str.

Dazu liegt uns keine Angabe der Grundstücksflächen vor.

Dazu kommt noch die Fläche des Hofs Entrups mit ca. rund 170.000 m2, hier liegen noch keine planungsrechtlichen Überlegungen vor.

Beim Grundstückswert muß beachtet werden, dass ein erheblicher Unterschied besteht zwischen erschlossenen (baufertigen) und nicht erschlossenen Flächen, wo noch Versorgungsleitungen oder Straßen gelegt werden müssen.

Quellen:

Unterlagen des Stadtrats aus 2018:
2018/2486-01-01
VO/2018/2276-01

https://ris.osnabrueck.de/bi/yw010.asp

https://fraktion-gruene-os.de/ratspolitik/ratsanfragen/ratsanfragen-einzelansicht/article/wohnimmobilien_im_besitz_der_stadt_osnabrueck-1/

https://www.noz.de/lokales/osnabrueck/artikel/1650739/stadt-osnabrueck-baut-jetzt-selbst-wohnungen

Welche Rechtsformen sind bei einer kommunalen Wohnungsgesellschaft möglich und was ist dabei zu beachten?

Eine Kommune kann für die Erledigung ihrer Angelegenheiten auch ein Unternehmen in der Rechtsform des privaten Rechts gründen. Dazu zählen z. B. die GmbH, die AG, die Genossenschaft, die GmbH & Co KG. Allerdings muss die Kommune bestimmte Auflagen nach dem NKomVG dazu erfüllen.

Die Errichtung eines Unternehmens in privater Rechtsform muss der Kommunalaufsichtsbehörde schriftlich angezeigt werden. Die Kommunalaufsicht prüft die Einhaltung des Gesetzes durch die Kommunen.

Hintergrundwissen:

Eine Gemeinde in Niedersachsen muss sich an den Grundsätzen des Niedersächsischen Kommunalverfassungsgesetzes orientieren. Sie darf sich zur Erledigung ihrer Angelegenheiten auch wirtschaftlich betätigen. Allerdings darf sie Unternehmen nur errichten, wenn und soweit:

-der öffentliche Zweck das rechtfertigt

-die Unternehmen in einem angemessenen Verhältnis zu der Leistungsfähigkeit der Kommunen und zum voraussichtlichen Bedarf stehen

-und der öffentliche Zweck nicht besser und wirtschaftlicher durch einen privaten Dritten erfüllt wird oder werden kann (§130 NKomVG).

Die Kommune kann Unternehmen auch in einer Rechtsform des privaten Rechts führen, wenn neben diesen Voraussetzungen auch folgendes beachtet wird:

-die Rechtsform muss die Haftung der Kommune auf einen bestimmten Betrag begrenzen;

-die Einzahlungsverpflichtungen müssen in einem angemessenen Verhältnis zu ihrer Leistungsfähigkeit stehen;

-die Kommune darf sich nicht zur Übernahme von Verlusten in unbestimmter Höhe verpflichten;

-durch Ausgestaltung des Gesellschaftsvertrages oder der Satzung muss sichergestellt sein, dass der öffentliche Zweck des Unternehmens erfüllt wird;

-die Kommune muss einen angemessenen Einfluss erhalten und dieser muss rechtlich abgesichert sein (§ 137 NKomVG).

Die Kommunen werden durch die Kommunalaufsichtsbehörde und durch den Landesrechnungshof kontrolliert. Letzterer prüft die Wirtschaftlichkeit und Ordnungsmäßigkeit der Haushaltsführung.

Folgende Gesellschaftsmodelle sind denkbar

GmbH – (Gesellschaft mit beschränkter Haftung)

Die Gesellschaft mit beschränkter Haftung ist das „klassische Modell“, um auch die oben aufgeführten Aufsichts-, Kontroll- und Weisungsaufgaben wahrnehmen zu können. Die Haftung der GmbH ist auf das Stammkapital beschränkt.

Oberstes Organ der GmbH ist die aus den Gesellschaftern in ihrer Gesamtheit bestehende Gesellschafterversammlung, die ihre Beschlüsse mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen fasst, wobei sich die Verteilung der Stimmrechte nach Stimmanteilen bemisst. Die Kommune ist selbst Mitglied der Gesellschafterversammlung und handelt dort durch ihre Vertreter. Diese Vertreter sind weisungsgebunden. Die Kommune hat damit als Allein- oder Mehrheitsgesellschafter maßgeblichen Einfluss auf die Beschlüsse der Gesellschafterversammlung. Die Förderung des öffentlichen Wohls durch die kommunale Wohnungsgesellschaft ist in der Satzung auszuformulieren. Die Gesellschafterversammlung hat auch ein Weisungsrecht gegenüber der Geschäftsführung.

Ein Aufsichtsrat ist entweder aus mitbestimmungsrechtlichen Gründen zwingend einzusetzen (bei mehr als 500 Arbeitnehmern) oder der Gesellschaftsvertrag kann dieses bestimmen. Es gibt Stimmen in der juristischen Fachliteratur, welche dafür plädieren, die Aufsichtsratssitzungen öffentlich abzuhalten. Damit könnte die Kommune für Transparenz gegenüber den Bürgern sorgen. Dieses ist allerdings nur gültig für den Aufsichtsrat, der aufgrund des Gesellschaftsvertrages eingesetzt wird.

Die Geschäftsführungsbefugnis des Geschäftsführers der GmbH kann auch durch Satzung und/oder einzelfallbezogene Gesellschafterbeschlüsse eingeschränkt werden.

AG – (Aktiengesellschaft)

Es ist auch die Errichtung einer Aktiengesellschaft möglich. Diese Rechtsform bietet sich aber in der Regel nur bei weitaus größeren Projekten an, weil dort mehr Kapital benötigt wird. Bei einer Aktiengesellschaft sind die Einflussnahmemöglichkeiten der Kommune geringer und es besteht mithin hier eher die Gefahr, dass die Gesellschaft sich den Bedingungen der freien Marktwirtschaft unterordnet und im Hinblick auf die Aktionäre nach Gewinnmaximierung strebt.

Genossenschaft

Genossenschaften können errichtet werden, um den Erwerb, die Wirtschaft oder soziale oder kulturelle Belange ihrer Mitglieder in einem gemeinsamen Geschäftsbetrieb zu fördern. Zur Gründung einer Genossenschaft werden mindestens 3 Mitglieder benötigt. Es muss eine Satzung errichtet werden. Die Genossenschaft braucht einen Vorstand und einen Aufsichtsrat.

Jedes Mitglied haftet mit seinem Anteil. Für eine mögliche Insolvenz muss dann aber die Nachschusspflicht für Mitglieder extra per Satzung ausgeschlossen sein. Die Mitglieder üben ihre Rechte in der Generalversammlung aus. Grundsätzlich hat jedes Mitglied eine Stimme. Die Satzung kann die Gewährung von Mehrstimmrechten vorsehen. Das ist nur zulässig bei Mitgliedern, welche den Geschäftsbetrieb besonders fördern. Keinem Mitglied können mehr als drei Stimmen gewährt werden.

Die Genossenschaft muss Mitglied in einem Prüfungsverband sein. Dieser überprüft die Finanzen.

Bei der Errichtung von kommunalen Wohnungsgesellschaften spielen Genossenschaften eher eine geringe Rolle. Die Vorgaben der Kommunalverfassung hinsichtlich der Kontrolle können hier in der Regel nicht gewährleistet werden. Dann ist eine Errichtung von Gesetzes wegen nicht möglich.

Es ginge eine Minderbeteiligung der Kommune. Das eröffnet eine stärkere Bürgerbeteiligung und der Zweck, der kommunalrechtlich unterstützt werden soll, ist in der Regel in der Satzung festgelegt. Dann muss aber bedacht werden, dass das Mehrheitskapital anderweitig aufgebracht werden muss.

Ausgeschlossen wegen der unbeschränkten Haftung sind die KG (Kommanditgesellschaft), die GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) und die OHG (offene Handelsgesellschaft). Hier haftet jeder Gesellschaft mit seinem gesamten Privatvermögen bzw. bei einer KG haftet der sog. Komplementär mit seinem gesamten Privatvermögen und die sog. Kommanditisten jeweils mit ihren Einlagen.

Möglich wäre dann aber wieder eine sog. GmbH & Co KG. Hier ist der persönlich haftende Komplementär die GmbH, also eine Gesellschaft, die lediglich mit ihrem Stammkapital haftet. Dieses Modell ist für Kommunen auch steuerlich interessant.

Was ist ein Vorkaufsrecht und welche Möglichkeiten könnte es der Stadt geben?

Einer Gemeinde steht unter bestimmten Bedingungen nach dem Baugesetzbuch ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken. Ein Vorkaufsrecht kann dann zum Tragen kommen, wenn ein Grundstück, welches nicht der Kommune gehört, von dem Eigentümer verkauft werden soll. In diesen Fällen kann die Kommune jeweils prüfen, ob sie ein Vorkaufsrecht geltend machen will und kann. So ist z. B. ein Vorkaufsrecht für Grundstücke gegeben in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freibleiben müssen oder in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet.

Mit Ausübung des Vorkaufsrechts tritt die Gemeinde an die Stelle des potentiellen Käufers, grundsätzlich zu den zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien ausgehandelten Bedingungen. Allerdings gibt das BauGB der Gemeinde auch die Möglichkeit, das Grundstück zum Verkehrswert zu erwerben, wenn der vereinbarte Kaufpreis diesen deutlich überschreitet. Der Berliner Senat hat sein Vorkaufsrecht schon mehrfach ausgeübt, um den Kauf von Grundstücken durch stark gewinnorientierte Käufer abzuwenden. In der Regel wird das Vorkaufsrecht zugunsten des kommunalen Wohnungsunternehmens ausgeübt.

Hintergrundwissen?

Die Möglichkeit der Gemeinde zur Geltendmachung des Vorkaufsrechts ist in § 24 BauGB aufgeführt. Es besteht u. a. auch die Möglichkeit, ein Vorkaufsrecht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans durch Satzung an unbebauten Grundstücken zu begründen (§24 BauGB).

Unter bestimmten Bedingungen ist die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen, z. B. wenn der Eigentümer eines Grundstücks dieses an seinen Ehegatten oder eine Person verkauft, mit der er in gerader Linie verwandt ist. Es ist aber auch ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine erheblichen Missstände oder Mängel aufweist. Mit diesem Argument ist dem Berliner Senat von gerichtlicher Seite einmal die Ausübung des Vorkaufsrechts untersagt worden.

Insbesondere die Verwaltungsgerichte haben aber mehrfach zugunsten der Gemeinden deren Ausübung des Vorkaufsrechts für rechtens erklärt.

aspekte vom 29. Juni 2018 – Wege aus der Wohnungskrise?

Wie viele und welche Wohnungen fehlen in deutschen Großstädten – Andrej Holm / Hans Böckler Stiftung – PDF

 

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